Dr. Hendrawan Saragi
Peneliti Ekonomi dan Pengembangan Wilayah
Jakarta, Balijani.id| Pengumuman pembentukan Badan Percepatan Pembangunan Perumahan Rakyat (BP3R) sebagai lembaga terpusat baru-baru ini disambut dengan harapan besar. Di tengah krisis perumahan yang sudah berlangsung puluhan tahun, badan ini dijanjikan akan mengonsolidasikan kewenangan yang selama ini tersebar di Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), serta Kementerian Keuangan. Tujuannya mulia: mempercepat penyediaan rumah bagi rakyat dan mengatasi backlog perumahan yang mencapai 12,7 juta unit, sebagaimana dilaporkan Badan Pusat Statistik (BPS).
Namun, di balik niat baik tersebut, pengalaman historis kebijakan perumahan di Indonesia mengingatkan kita pada sebuah pola yang berulang: intervensi pemerintah yang dimaksudkan membantu justru kerap memperburuk keterjangkauan rumah. Krisis perumahan nasional bukan semata karena kurangnya lembaga pengelola, melainkan karena banyak kebijakan yang secara tidak sengaja membatasi pasokan, menaikkan biaya, dan mendorong distorsi pasar.
Data terkini menunjukkan betapa parahnya situasi ini. Selain backlog 12,7 juta rumah tangga tanpa rumah layak, terdapat sekitar 16,6 juta unit rumah tidak layak huni (data Kementerian PUPR). Di sisi harga, rasio harga rumah terhadap pendapatan rata-rata di kota-kota besar Indonesia jauh melampaui standar internasional yang ideal (3–5 kali). Kajian Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Indonesia (LPEM FEB UI) mencatat angka mencengangkan: di Medan, harga rumah rata-rata setara 23,5 kali pendapatan tahunan rumah tangga; Surabaya 21,33 kali; Batam 20,94 kali; Makassar 19,78 kali; dan Jakarta 19,76 kali. Angka-angka ini menjadikan kepemilikan rumah semakin mustahil bagi kelas menengah ke bawah.
Ironisnya, sebagian besar faktor pendorong krisis ini berasal dari kebijakan pemerintah sendiri. Salah satu contoh klasik adalah mandat Lingkungan Hunian Berimbang (LHB) dengan rasio 1:3:6 (atau variasi 1:2:3) untuk unit rumah mewah, menengah, dan sederhana. Mandat ini dimaksudkan memastikan keseimbangan sosial, tetapi justru menjadi beban bagi pengembang. Laporan Indikator Perumahan dan Pemukiman BPS periode 2023–2025 menunjukkan tingkat kepatuhan proyek terhadap LHB hanya 20–30 persen. Kajian Kementerian PUPR tahun 2022 memperkirakan biaya konstruksi membengkak 15–25 persen akibat kewajiban tersebut, sehingga banyak pengembang beralih ke proyek skala kecil atau segmen premium untuk menghindari aturan. Akibatnya, pasokan rumah terjangkau justru menurun, harga melonjak, dan segregasi spasial semakin tajam.
Program subsidi seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga menunjukkan pola serupa. Pada 2025, realisasi penyerapan hanya mencapai 82,9 persen (Rp29,2 triliun untuk 278.868 unit dari target 350.000 unit). Penyebab utamanya adalah mismatch: rumah subsidi kerap dibangun di lokasi kurang diminati, kualitas di bawah ekspektasi, atau harga yang sebenarnya menggelembung karena biaya tambahan regulasi. Banyak unit tidak terserap, stok menumpuk, sementara permintaan riil terus melonjak.
Pembentukan badan terpusat seperti BP3R berisiko mengulang jebakan yang sama jika tidak hati-hati. Konsolidasi kewenangan memang bisa mempercepat koordinasi, tetapi juga berpotensi menciptakan birokrasi baru yang lebih kaku, regulasi tambahan yang membatasi pasokan, serta ketergantungan berlebih pada subsidi dan mandat. Sejarah menunjukkan bahwa semakin banyak intervensi pemerintah dalam pasar perumahan, semakin tinggi risiko distorsi harga, spekulasi, dan inefisiensi.
Untuk menghindari jebakan tersebut, BP3R sebaiknya mengadopsi pendekatan dengan beberapa prinsip kunci:
Pertama, utamakan deregulasi strategis untuk memperluas pasokan. Tidak menambah aturan zoning ketat, persyaratan lingkungan berlebihan, atau batasan densitas, badan ini seharusnya fokus menyederhanakan perizinan lahan dan persetujuan bangunan. Pengalaman di berbagai negara menunjukkan bahwa deregulasi pasokan adalah cara paling efektif menekan harga tanpa mengorbankan kualitas.
Kedua, waspadai konsekuensi tak diinginkan dari subsidi dan mandat. Subsidi besar-besaran atau kewajiban persentase unit murah sering memicu spekulasi tanah, inflasi harga properti, serta “pertarungan antargenerasi”. Generasi muda kesulitan masuk pasar karena harga sudah terlanjur tinggi, sementara pemilik aset (umumnya generasi lebih tua) meraup keuntungan dari apresiasi nilai. Inflasi yang dipicu kebijakan moneter turut memperparah situasi ini, karena perumahan menjadi aset lindung nilai utama bagi kelompok berpenghasilan tinggi.
Ketiga, dorong insentif berbasis pasar ketimbang paksaan. Kerja sama pemerintah-swasta lebih efektif melalui skema bonus densitas atau kemudahan pajak bagi proyek yang menyediakan unit terjangkau secara sukarela, bukan melalui kuota wajib yang justru menaikkan biaya keseluruhan. Selain itu, liberalisasi harga energi dan bahan bangunan utama juga dapat menurunkan ongkos produksi secara signifikan.
BP3R memiliki potensi menjadi terobosan penting asalkan belajar dari kegagalan sebelumnya. Dengan memprioritaskan deregulasi pasokan, meminimalkan distorsi subsidi, dan memberi ruang lebih besar bagi sektor swasta yang responsif terhadap permintaan riil, badan ini bisa benar-benar mempercepat penyediaan perumahan rakyat tanpa menambah beban baru bagi masyarakat yang sudah tertekan oleh harga rumah yang tak terjangkau.
[ Editor : Sarjana ]
